与所得税相比较而言，流转税和财产行为税，立法层次相对较低，政策分散，变化频率却较快。尽快掌握房地产行业相关税法的热点内容，对房地产企业控制税务风险，降低税收成本有着至关重要的作用。 上海财经大学商学院EDP中心《房地产纳税筹划与合规》课程将详细解析新近出台的房地产行业相关税法法规、规章和规范性文件中企业关注的热点政策问题，从出台背景到具体实践，让企业能够尽快掌握和熟练运用这些新规定从而降低税务成本和风险。

　　房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律意识不强;其次，房地产企业在纳税认识上存在误区;再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。

　　掌握房地产开发成本的纳税筹划

　　学习如何有效防范税务法律风险

　　掌握企业战略决策中的税务管理与筹划方法

　　学习纳税筹划的相关知识和技术手段

　　总经理、董事会成员等企业高管

　　税务总监、税务经理、税务专员等企业税务专业人员

　　财务总监、财务经理、财务主管等财务人员

　　第1天 房地产公司主要环节纳税筹划

　　一、 设立房地产公司

　　- 工商管理部门对抽逃出资的处罚

　　- 开发资质管理

　　- 股东借款——税法界定为分利

　　- 注册子公司、分公司?法人投资/自然人投资?跨地区的项目公司如何注册?

　　- 出资方式的涉税问题：

　　- 个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法(工商局与税务局的协调)

　　- 公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理

　　二、 土地使用权的取得

　　- 取得转让土地使用权的不同方式

　　- 直接购买土地使用权(出让;如果转让，投资额要超过25%)即招拍挂

　　- 拆迁方式取得(国有土地上房屋征收与补偿条例)

　　- 购买整体资产(先分立后购入)

　　- 购买股权——财税[1995]48号(股权溢价)

　　- 合并 —— 财税[2008]175号

　　- 租赁取得

　　- 联合开发——土地使用权、立项主体、初始产权

　　- 取得土地使用权环节涉及税种分析

　　- 印花税、契税、土地使用税、耕地占用税

　　- 承诺负担对方税收(买地、设计、建安)

　　- 税负增加对利润的影响——不得税前扣除

　　第2天 房地产项目主要环节的纳税筹划

　　三、 前期报批报建阶段

　　- 前期报批报建准备工作

　　- 财务预算、融资、可行性分析

　　- 预算部门、工程部门单位建安成本/配套支出/装修支出测定

　　- 销售部门销售价格的确定

　　- 土地使用税单项计算

　　- 企业所得税准确测算(利润/所得额，按比例换算)

　　- 土地增值税2-3%预交，是否清算与征管环境有关(税务局的蓄水池)

　　- 营业税金及附加

　　- 期间费用测算

　　- 项目投资额度，资金计划

　　- 融资渠道

　　- 商业贷款、统借统还、委托贷款、个人、商业信用

　　- 借款费用

　　- 防范税务风险的根本

　　四、 销售阶段的纳税筹划

　　- 商品房预售条件

　　- 预售商品房的会计核算与纳税要求

　　- 按揭贷款

　　- 竣工验收环节(备案时间与所得税汇缴)

　　- 现房销售条件及会计核算处理

　　- 销售和装修分离筹划节税是否有效

　　- 代收款项(营业税、所得税、土地增值税)

　　- 会计与税法收入确认条件

　　- 年度汇算清缴

　　- 销售阶段经济合同与税负

　　- 销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权

　　- 房屋出租 比较：联营/承包

　　- 房屋转租 比较：委托代理租赁

　　- 以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司

　　- 定金返息的涉税问题分析(积分卡、买房赠××)购房赠送冰箱是否需交增值税?

　　- 一次性收取两年的房租应如何纳税

　　- 预租与租金收入的税务处理

　　- 车位车库、配套设施

　　- 项目收尾阶段后续安排

　　- 土地增值税如何筹划有效——清算制与预征制

　　- 设立销售公司一定节税吗

　　- 合作建房与代建房屋

　　- 利用股权重组、合并分立筹划

　　- 利用起征点(临界点系数)筹划

　　- 装修费用从房价剥离节税吗

　　- 先投资再转让股权可以节税吗

　　- 利息的扣除方式选择技巧：只有一个开发项目，向金融机构的贷款，土增税清算利息扣

　　- 除不能选择;有两个以上项目，未分摊才会出现漏洞

　　- 配套设施如何处理更有利?(摊销、少留、销售)