《李铁杨禹谈城市》之限购松绑，房价会怎样

 《李铁杨禹谈城市》按：

 最近，一些二线城市纷纷取消或放松对限购的限制。而新任住建部长陈政高在近期工作会议中提出，下半年要千方百计地消化库存。房价始终是民众最关心的问题之一，那么，如何看待各地纷纷松绑限购？房地产市场又会受到什么影响？从长期看又是什么趋势？

 对话嘉宾：

李铁，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任

杨禹，央视特约评论员、国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员

 特大城市高房价属正常现象

 中国不存在美国日本式泡沫的前提

杨禹：最近的房地产市场引发了很多新的热门话题，首先我们看到一些二线城市限购松绑，这样的动作使大家对房产调控的前景和预期发生了一些新的变动，看法不一，争论也很多，咱们先从限购可能带来的影响说起。

李铁：所有的政策要根据经济形势的变化来进行调整，不可能是一成不变的，无论是过去的经济政策，还是这些年的政策。中国的制定政策的逻辑和国外不太一样，更多的是看社会反映。

从当年制定限购政策的出发点看，大概是以下几个主要原因：

第一、房价上涨太快，一、二线城市，省会城市等公共服务等级比较高的城市，支撑了房价的较快上涨，同时中低收入的家庭，住房供给相对不足，这导致了社会舆论的强烈反映。政府采取限购政策一方面是为了应对社会舆论的强烈反应。

第二，基于政府对经济规律的判断。很多人认为中国这种情况下出现了房地产问题，可能会引发泡沫和金融危机。他们从日本例子以及美国的次贷危机的经验来看，认为中国是不是需要预防类似的情况出现。而政府最终采取的方式通过行政手段来限制房地产。

但是我个人觉得，如果按市场经济规律看，如果认同这个国家经济发展的市场性的话，那么优质资源就必然向大城市集中，这是城市化的趋势。无论我们看过去的经验还是根据国外的例子，特大城市的高房价都是正常现象。

首先，按这种规律，房价上涨可以通过增加中低收入住房来迅速解决这个问题，可能我们把风险过度放大了。其次，中国到底会不会出现泡沫？这个判断可能有很大争议。我们遏制房价、控制房价上涨，更多的是在担心泡沫的问题，是考虑到它的经济因素。

但是有一个问题被忽略了，日本和美国出现泡沫有两个前提：第一、城市化严重饱和，城市化率达到90%，到90%多以后，住房供给相对就有问题，只能靠银行贷款，过度刺激来带动。第二，这两个国家的经济增长率相对比较低。

杨禹：他们本身发展速度降的就比较低了。

李铁：对，这种情况下，由于银行过度刺激，导致泡沫出现，这个泡沫是城市化饱和以后出现的。中国目前这两个方面的问题都不存在。

第一，中国城市化率过去的统计数据是35%、36%，现在的城市化率大概在50%左右，城市化率严重不足。而按照城市化发展的规律，还是会继续向特大城市发展，各种资源还是会向特大城市集中。我们在经济判断上，过去可能出现了一个误差，过度担心泡沫风险。

政府忽视低收入人群的住房供给

行政手段推动房地产市场最可怕

杨禹：其实没有必要那么担心？

李铁：对，但是确实也出现了一些问题。由于地方政府土地财政和房地产发展有直接的关系，当房地产价格越快上涨的时候，地方政府对于土地拍卖的价格也上升，所以挤压了房地产的盈利空间，同时推动房价上涨。当地方政府追求高地价获取土地出让金的时候，往往忽视了低收入人群的住房供给问题。

怎么来解决中低收入人群的住房供给问题？在日本、韩国，包括欧美国家在城市化快速增长时期，政府的主要任务是要解决中低收入住房，比如说在特大城市的30公里范围之内进行一些新区建设，解决中低端商品房供给不足的问题。

以30公里这个区间来算，在北京的话像燕郊以及接近六环外的区域，都可以开发一些新的住房。这些住房虽然远一点，但是可以通过合理的交通配置来缓解整个城市住房供给状况，解决交通压力问题。但是这十几年的时间，这些特大城市在这方面没有做。

更多的中低收入人群希望政府在市中心提供更多廉价住房，因此政府一开始也希望能把廉价住房建在市区内，但问题是城市核心地段的房价、地价上涨是趋势，在核心地区，已经没有可能再提供中低价格的住房的时候，那政府应该及早去考虑，在郊区一定范围内提供廉租房或者廉价商品房。

而在过去，一方面房价高速上涨，一方面中低档住房供给不足，引起强烈的社会舆论，政府迫于舆论压力，不得不采取措施，而限购就是当时采取的方法。也就是说过去对经济形势的分析，出现了一定的问题。

这是城镇化率的问题。第二是经济增长速度。和前几年两位数的高速增长相比，现在中国确实也出现了经济增长速度放缓的问题。经济增长速度下滑到了一位数，甚至还在继续下滑。

从能源的供给情况就可以看到，整个能源价格在大幅度下跌。原来特别富有的一些城市，鄂尔多斯、伊犁、神木，延安地区等，都是基于能源矿业建设起来的城市，现在突然大幅度的下滑，大量企业出现危机。经济增长下滑最大的特点是什么呢？高收入人口收入的增长速度放缓，原来的高收入人口持有的现金量在下降，债务在增加，这是必然的反应。所以对投资需求这种强烈的动力也在下降，这是一个必然趋势。此外，不管怎么说，这几年中央政府采取了一系列的措施，加快了经济适用房廉租房等保障房的供给。 

杨禹：这个供给比前些年多了？

李铁：大大提升，所以也在一定程度上缓解了房价上涨的压力。

第三，我们判断实际上由于经济增速下滑，原来房地产业的投资性需求下降，导致了现在房地产市场和原有的扩张速度形成了一系列的反差。

这种情况下，既然是市场规律，一定逃不了变化，根据宏观经济形势的变化，出现短时间的过剩，出现一定时间内的价格增速放缓。何况还有一些地方政府过去通过行政手段来推动房地产市场，这是最可怕的。

三四线城市、一些地级市乃至是县城，大量的通过行政手段推动房价上涨，获得土地出让金，形成恶性循环。这种情况下，泡沫是必然的。取消限购对原来的这种行政调控手段而言是一种比较大的放松，它会在某种程度上缓解目前城市住房市场剧烈的供求变化带来的压力。

限购松绑不会使房价短期大幅度反弹

但上涨趋势仍不可避免

李铁：我认为限购松绑后不可能出现急剧的反弹，因为支撑房价上升有两个因素，第一是社会心理趋势，第二种是宏观经济形势。这两种因素都不支撑房价的快速反弹。此外，政府的反腐等一些措施对官员购房构成了约束。还有就是环境问题，个别城市比如北京雾霾越来越严重，可能在某种程度上，也打消了一部分人对北京其他优质资源的向往。所以我们不能仅仅看居住性需求的供求关系，而是要考虑到社会综合因素。

尽管房价短期内不会出现大幅度反弹，上涨趋势仍然是不可避免的。因为还有很多变量，举个例子，比如户籍制度。

现在户籍制度已经明确，特大城市的人口数字还要严控，这方面还没有具体的措施。那么如果我们认同了人口还将会继续向大城市流动的规律，能通过力度比较大的改革解决户口问题，那么这些大城市的房价还会上涨，上涨结果是随着成本提高，会使城市核心地区的资源外溢，是一个市场过程。

杨禹：市场变动调节的作用。

李铁：无论是经济学界，政府决策者，还是地产商，包括广大消费者，更多的是希望短期房地产市场会发生一些积极的变化。

 杨禹：大家基本上都在讨论短期变化。

李铁：对，大家都关注短期的房价上涨或者下跌，短期的经济增长和和刺激政策，短期的企业收益等等，但是往往忽视了城市化的进程是长期行为，也就是说对房地产的需求也是一个长期的概念。这一问题应该要引起足够的重视。未来的短期波动估计还会很频繁，但是长期来看，需求是稳定增长的。

杨禹：从过去大家习惯暴涨暴跌以后，在预期当中也认为不是暴涨就是暴跌，总是要有剧烈变动，现在根据您的分析，哪怕是限购政策逐渐取消，也是一个在多种因素的共同作用之下的一个平稳过程。

李铁：关于房地产需求，有两个方面是变动的。

我们现在看到，人均占有的住房相对固定，城市30多平米，农村人均30多平米，这是按照住房保有率来讲，已经基本饱和了，超过了日本水平。但这是一个可变的量。第一，现在中国有7500万城镇间流动人口，就是户籍在某地，但去了另一地方工作生活。我们现在有约两亿六千万的农民工，有一亿是在本乡镇就业。

跨乡镇就业就是外出打工，也是可变动人口。如果城镇化率按照现在每年1%的速度提高，到2020年中国城镇人口会从现在的7.3亿增加到8.3亿。

这个数据这么得来：2010年到2013年，平均每年2077万人口进入城市，把这个速度算低一点，放在城镇化率的变化上来看，也是差不多1%，1600万到1800万之间。照此推算， 2020年城镇人口将达到8.3亿。那么，2030年如果仍保持每年1%的增长速度，那就是10亿人。

当然而城镇化率能不能保持如此稳定的速度，会不会有其他的变化，是不可预测的。但是如果基于现在的趋势来假定的话，除去现有本地户籍在本地工作的人口以及7500万城市间流动人口，还有五六个亿处于就业居住地和户籍地不一致的流动状态。那么流动状态意味着什么？意味着他一定要在就业地有住房。现在户籍制度改革还相对滞后，只能通过租赁住房来解决，就是说我们可以看到城里大量租赁住房和城乡接合部大量租赁住房被充分的利用。比如广东2400万人口，有49%是在租赁住房，40%多是企业提供住宿以及挤在城市地下室等等。 

真正意义上的房地产春天还没有到来

户籍改革将释放拉动经济的巨大住房需求

如果进行户籍改革，把人们长期居住地从原来的户籍所在地，转向新的户籍所在地，一定会刺激长期消费需求的变化。这个变化也就是李克强总理提出的城镇化拉动内需，是一个巨大直接的需求。当然这要通过改革来进行，这些需求首先带动的是住房需求，无论是租赁形式还是购买形式，住房方面都是有强烈需求的，会带来很大的变化。这也构成了对我国未来城镇化长期房地产发展需求的非常强劲的动力。

但现在还没有真正的实现拉动内需，房地产的春天也还没有到，我们只看到房价上涨，没看到真正的房地产的潜力和需求。

目前在韩国仍能看到大量的新城建设，他们的住房保有率已经达到了110%，城市化率已经达到了91%，但还在继续建住房。

住房的需求是会发生变化的，取决于什么？取决于改革。

举个例子，首先，户改目前只在中小城市以下进行，而且还只对当地人口，外来人口进镇落户还存在很大的阻力，特大城市对户口还得进行严格的控制。第二，在土地制度改革方面，农村的宅基地到底可不可以流转？如果可以流转，要素的流动必然带来交易的巨大变化，因为农村还有五个亿人口，未来也就会产生新的住房需求。所以户改和土改，城市公共服务供给能力的变化，城市发展观念的变化，和怎样的政策变革能更有利的去推动我国城市化进程，其中都有非常多的变数存在。

所以不要觉得房地产市场的发展已经走到尽头了。政策变化还会带来非常大的释放经济发展动力的机会。比如现在还没有完全放开限购政策，哪怕是未来限购都取消了，户改也还没到位。

泡沫更多是政府性质的

空置问题原因多样 需要理性区分看待

李铁：再说泡沫的问题。我觉得泡沫更多是政府性质的。很多地方政府，为了追求地方财政利益或者是为了出让土地来解决基础设施资金问题，故意把土地的出让高端化，出现的问题是需求和供给不对路。导致的住房价格很贵，那么其需求可能就是相对过剩的，没有那么多人去买。

杨禹：结构性的。

李铁：在某一些区域，肯定存在过剩问题。但是在另一些区域可能就不存在这种问题。比如在北京，北京的房地产需求是比较充足的。现在买不起房的人，比如很多拿工资的城市年轻白领，刚到北京的所谓“北漂”们，以及刚毕业的大学生等等，这些人可能是对北京的高房价意见最大的人群，但是他们可能同时也是最大的潜在消费人群。

和过去相比，我们的经济结构和模式在变化，一线城市核心地区的资源高度集中，价格一直在上涨，我们不能拿过去的思维来看待这个变化。不能要求政府来把城市最核心地段的房子低价给你，住房计划分配的时代已经一去不复返了。

杨禹：有分析认为，现在不少城市开始逐步取消限购，主要也是希望能够解决短期问题，比如希望能够去库存。这样的目标能实现吗？

李铁：说到房地产市场的库存，或者空置房问题，首先得了解空置的含义。

中国13.4亿人口，如果把高收入人口定位为全国人口的10%，那就是1.34亿人口，如果再加上中等收入一共占30%左右，那也高达四亿多人。这些中等收入及以上的人口直接决定着中国房地产市场。购房需求有初次购房、有改善型购房，有投资型购房，也有投机型购房。

改善型的一个例子就是有一些老城区、核心城区环境比较差，各种基础设施配置都不完善，中国城市化发展30年，老城区改造速度是远远落后于其他国家的。老城区的交通问题、公共卫生问题等，相对新城区都有落差。所以很多老城区的居民有换房需求。

但是因为种种原因，老城区的房子卖掉的很少。中国住房改革非常重要的一个现实前提是老城区改造严重滞后，而这种滞后问题既有制度问题，也有改造的成本问题。改造成本太高，拆迁成本非常高。但是居民搬迁到新房的越来越多，老房又没人住，就造成了空置。这属于一类的空置房。

还有很多新城建设基础设施服务不配套，人们在那买完房子以后，发现学校、医疗、购物等等都不完善，很不方便，这是一个普遍问题。所以很多鬼城、死城都这么出现的。过去政府在城市规划上过多的去求大、求宽、求视觉效果，而忽视了城市最基础的功能，这是中国新城普遍的现象。所以很多人买房子以后，顶多周末过去，有时候周末都不去。这就出现了另一类的空置。

那么，新城的这一类空置问题，长期会发生变化，因为慢慢的聚集起来之后，经济的活跃度才会出现。举个北京的例子，比如望京，现在望京绝对不是鬼城，活跃得很，当地房地产市场也很热，但在十年前确实就是个鬼城。所以这是需要时间的，短期间空置的概念是未来可能发生变化。

第三类空置，就是确实一部分城市政府强势推进新城建设造成了资源的错配。

另外一类源于投资需求。至少这十年里房价一直在涨，那为了保证资产不贬值，一些人选择买房来投资。

房价问题突出表现在一线城市

过剩问题突出表现在三四线城市

被短期问题所迷惑而采取行政手段是大错特错

李铁：很多观点都把供求形势和房价放在一起来谈，这是最要命的。因为房价问题突出表现在一二线城市，房子的供求关系问题则突出表现在三四线及以下城市，这是焦点。三四线以下城市的核心问题在于城市发展的导向问题，城市发展高端化，房地产开发高端化，但城镇化过程中人口结构的变化不是高端化进程，是中低收入人口进城，或在城市间流动迁徙的过程。这时应该提供什么样的住房是结构性的问题，不是简单的供求关系问题，这也是可以通过政策来调整解决的，问题绝大部分的所谓的经济学家和房地产商，有关研究机构经常把这两件事情混为一谈。把结构性的供给性的矛盾和整个房地产供求现象混为一谈，把某一个局部区域放大到全国。 

其实有很多不一样的情况。比如富裕城市苏州、无锡的房子为什么会出现过剩？因为住在常熟的人不愿意去苏州住，住在昆山的人也不愿意去住苏州，他们觉得昆山更好。在那些地方，城市公共服务差距已经很小了，所以在地级城市住房供给过度放大的时候，需求会下降。虽然当地收入高，但是房价涨不起来，因为与周边的城市没什么差距。

什么情况下差距大？像北京，周边是环北京贫困带，周边的人去北京都是为了买北京的公共服务，所以河北、山东、河南的人都往北京跑，原因是两地差距太大。

李铁：中国有13.4亿人口，还在增长过程中，期间收入水平的差距在拉大，高收入人口大幅度在增加，所以会支撑着这些城市优质资源集中和房价上涨，这是一个趋势。中国的区域差距，城市间差距、城乡差距都在越来越明显，表现的越来越表现强烈，这种向高水平地区的人口流动、要素流动，就会推动一个地方的繁荣。

杨禹：咱们今天谈了这么多，我觉得可以归纳两个判断，一是眼下很多城市限购逐渐放松取消，也是用更加市场化的办法，去影响房地产市场，是一种回归，或者说一种调校的过程。二是谈到房地产问题，不能再把很多事混在一起说了，越来越需要针对不同状况来进行有针对性的具体分析。李主任您还有什么总结性的表达吗？

李铁：首先，对房地产的形势要看到问题，确实很严重。如果不及早的遏制地方债务问题，可能会导致危机爆发。可能大的城市调整能力越强，小城市再这么下去，会出大问题。第二，房地产长期需求在，关键是调整城市发展的模式，加快改革。要解决问题，取消限购是第一步，加快户籍管理制度改革是第二步、推动土地管理制度改革是第三步。既然中央已经制定城镇化发展的战略，提出它是拉动内需的最大潜力所在，那么改革步伐一定要明确。第三，调整城市发展导向。对于买二套房的问题，新城、“鬼城”的问题，一些大城市的城市病，要让城市回归到方便中来，使一些城市盘活，这不光是怎么样降低城市化成本，怎么样面对几亿中低收入人口，建设更好的住房，同时也要让城市更便利，也需要在交通资源配置上完善城市间的轨道建设，把这些都和特大城市的发展结合起来，才可能真正去改善一些大城市周边的“死城”。要注意的是，虽然今天遇到问题，但十年后我们一定会发现问题得到了解决，中国人的自我调节能力非常强，改革矫正的概率非常高。我们要强化对问题的关注，找出解决问题的方案，用更多的改革办法来应对。

杨禹：要尽快找到问题，达成共识。

李铁：只要这些问题得到解决，中国房地产发展势头仍然会很好，但不是一个简单的房价上涨问题，是需求供给更加吻合。但特别要提出的是，市场化过程中，一定会出现过剩，一定会在市场过程中自我调节，所以一定不要被短期所出现的任何问题所迷惑，然后采取所谓行政手段，那就大错特错。