国土资源部8月10日公布了关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程，“农房”纳入不动产登记范围。

不动产登记制度作为一项基础制度，是房产税等多项改革的重要前期准备。而此次国土资源部发布通知将农房宅基地纳入不动产登记范围，业内普遍认为，继房地产税改革后，不动产登记制度将再度成为土地改革的重要前哨。

官方的表态也佐证了土改前哨的说法，国土资源部有关负责人指出，十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，改革完善宅基地管理制度的要求，推进确权登记发证工作是实现、改革目标的产权基础和法律保障。

此外，多位专家接受21世纪网记者采访时表示，农房宅基地纳入不动产登记范围，实现城乡一体化管理，除了保护农民权益外，预计还将为未来宅基地和农房抵押转让市场化做前期准备，将加快土地要素流转，并将倒逼小产权房的解决。

农房宅基地有望市场化

国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发通知，明确要求结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的工作范围，实现统一调查、统一确权登记、统一发证。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥对21世纪网表示，将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度，“农房”纳入不动产登记范围，当前最直接的影响就是保护农民权益。

李国祥解释，之前社科院组织过多次调查，发现很多地方对于农民的宅基地和农房保护十分落后，不管理、不承认现象十分普遍。进行统一登记发证，最现实的影响就是农民将有产权保障。长远来看将是为宅基地和农房的抵押转让和市场化做准备。

此前多家媒体报道称，国土资源部已开始对农村宅基地领域的改革做出原则性的部署。在“宅基地管理办法”的制定过程中，国土资源部已经会同有关部门，考虑赋予农村宅基地抵押、担保、转让过程中的相关权利。

而地方上已经开始了相关探索，安徽省在全省范围内提出了要建立宅基地退出补偿激励机制，并探索宅基地流转制度。浙江省则明确表示，将借鉴重庆“地票”制度，将宅基地使用权量化为“宅基地权票”，通过权票交易、流转实现农民宅基地自由、有偿退出。

社科院农村发展研究所宏观室主任党国英告诉记者，农房宅基地纳入不动产登记范围，房地实现统一登记，这是一个必然的做法，也释放出了强烈的改革信号。实现农民的住房财产权，一个重要的障碍就是房地不统一，房屋属于私人财产，但宅基地归集体所有，割裂的现状严重阻碍了抵押流转的实现。将房地统一登记，就是开始清除市场化的障碍。

但李国祥也表示，宅基地和农房的抵押转让和市场化，包括农民进城后，宅基地的有偿退出，都不是目前可以立刻实现的事情，必须要和户籍改革等相匹配。农房和宅基地的流转，一般都是伴随着人的流转，只有农民在就业落户城市拥有平等权利，房转地转才不会出现问题。

国务院7月底发布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，城乡二元户籍管理模式将正式退出历史舞台，意见提出要，全面实行居住证制度，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。

倒逼解决小产权房问题

无论是不动产登记还是农房宅基地确权，都有一个绕不过去的问题，就是小产权房。从北上广深等特大城市到二三线城市，很多城市都存在小产权房问题。专家预计不动产统一登记制度将倒逼小产权房的解决。

国土资源部等五个部门联合发布的通知中，对于宅基地、集体建设用地使用权及农房等集体建设用地上建筑物、构筑物确权登记发证工作，多次提到应发尽发的原则，是否释放小产权房转正放松信号，为市场所关注。

《通知》明确，各地在制定政策和指导意见时，应以化解矛盾、应发尽发为原则，坚持农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行登记发证。

李国祥接受21世纪网(微博)记者采访时表示，确权登记发证坚持应发尽发原则，针对的是本集体组织村民的宅基地、住房纠纷问题，例如没有宅基地或者宅基地面积位置存在问题等情况。小产权房的问题在于并非该村集体成员，不会在放松的行列中。

但党国英认为，伴随着不动产统一登记制度的实施，小产权房必定是要给出一个解决方案的，农房宅基地纳入不动产登记将形成倒逼作用。

“不动产统一登记制度重要目标之一就是要对全国的不动产信息进行摸底、便于以后统一管理。小产权房是一个客观存在的不动产，推行不动产登记无法回避，登不登记必须要有一个答案，随着不动产登记暂行条例的发布，这一问题预计将明朗化”，党国英说。

此前国土资源部部长姜大明在两会期间接受媒体采访时表示，针对在建在售小产权房“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。同时，国土资源部也在对各地小产权房的情况进行清理、统计，在这个基础上将研究提出分类处理的意见。

对于分类处理，党国英表示赞同，他表示，小产权房应该被纳入不动产登记中，但是需要进行分类，那些违反城市和农村建设规划的和占用耕地的小产权房应该坚决拆除，部分符合一定条件小产权房可以考虑纳入登记。