“顺境IPO、逆境CEO、绝境则看CFO”，这是流传于房地产行业中的玩笑话。

　　在房地产行业，这句玩笑体现了CFO是一个比其他行业更加举足轻重的职位，因为房地产的准金融行业的特征，房企融资、上市、拿地、资金链问题，一轮轮的风浪常常把CFO推到最前线。

　　万通地产(600246,股吧)财务总监云大俊曾介绍自己CFO工作中首要的3件事：一是严格把控投资买地的决策分析流程；二是确保公司健康运营，把控总部与项目公司的资产负债率，监控销售进度和开发节奏；三是拓展融资渠道，或囤粮过冬或伺机扩张。其中，拿地和融资是最重要的两个任务。

　　很显然，繁杂的财务事务让CFO们不可能过度曝光在万众视野之中，而且这个行业的特征让他们在背负巨大责任的同时也成为了企业的核心人物。

　　临“危”受命

　　中国恒大的CFO是一个典型的例子。去年8月30日，潘大荣被委任为公司执行董事及首席财务官，此前潘大荣于2006年加入中国恒大集团并负责财务管理工作，历任财务中心副总经理、常务副总经理、财务中心总经理、集团副总裁职务。

　　恒大集团于去年录得销售额3734亿元，成功跻身行业老大，其背后是一系列财务数据对销售的支撑。

　　从年报来看，过去10年，恒大主要财务指标都实现了惊人的150～220倍增长：现金余额由20亿元增长到3043亿元，增152倍；总资产由78亿元增长到一万亿元，预计也超过150倍。然而，超常规发展虽然赢得了市场，也因较低的利润率而备受部分投资者质疑。财务报表显示，2013年～2015年间，恒大核心业务利润率分别为11%、10.8%、6.6%，这显示了其利润增速滞后于规模增长。

　　而在企业发展的关键时期潘大荣获得委任颇有临“危”受命的意思。不过与恒大集团无可比拟的曝光率相比，潘大荣显得极为“默默无闻”，去年一年的新闻不过600条，其中获任恒大CFO新闻占据了3/4，这反而应了CFO相对保守和沉默的人物特征。

　　不过这并不影响恒大给潘大荣开出了900万元人民币的高薪，虽然薪资收入只是上市公司CFO总收入中的组成部分之一，甚至是占比偏小的一部分，但是这也一定程度上客观体现了公司对于财务的重视程度。

　　被控制在4.5%

　　但这句话也并不绝对，却成为分别民营房企与央企（国企）地产企业的指标之一。因为央企会计师与其他高管一样，属于行政领导。相比之下，会计师部门在央企内部的市场化程度相对较高。不过从时间来看，在2004年央企会计师制度正式出台之前，大部分央企并没有设置这一职位，因此与民营上市房企相比，CFO的市场化程度相对较低。

　　游德锋在2013年8月27日正式成为绿地集团执行董事兼首席财务官，绿地开出的筹码不到200万元人民币，这个数字在千亿规模的房企中处于垫底位置。

　　从企业性质来看，绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团。按照一位业内人士的话来说，“国有的成分决定了即便走在市场化的前列，企业的性质依然使得这些高管在收入上不能过于突出。”

　　而在来到绿地集团之前，游德锋任职于中国保利集团，后者同样也是一家大型的央企，而这家央企给予其CFO的薪酬依然十分“克制”。

　　当然，央企的“小气”并非没有例外，作为港派央企地产公司的代表，中海地产对待它的CFO从不吝啬。其现任CFO聂润荣，2009年8月获委任为中海地产执行董事及财务总监，此外亦为集团若干附属公司的董事。中海地产给聂荣润开出670.90万港元的高薪。

　　中海地产有充分的理由给予其CFO以丰厚的回报，作为市场化程度最高的央企地产企业之一，中海地产以优秀的财务成本控制成为众多内地房企的拥趸。其历年年报数据的融资成本一项基本被控制在4.5%以内，这个数字甚至只有同行平均水平的一半左右。

　　“在中海地产内部，已经形成一种优秀的财务控制传统，其实很多投资者就看中这种传统”，一位地产专业人士告诉中国房地产报记者。境外投资者也看中了中海地产的这种能力，国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉给予中海地产香港上市房企最高评级，而这一评级在经历数次领导的正常或者非正常更迭下都不曾改变。

　　专业性制胜

　　觊觎这种能力的房企有很多，这种对中海地产财技的追捧引发了一种独特现象——一向以神秘沉默形象在公司背后的CFO们不用发愁从中海地产出来之后的谋生问题，当一票房企老总拿着钞票与股权力邀加盟的时候，这些CFO从幕后走到台前。

　　吴建斌是其中一位，进入碧桂园后，其对碧桂园的融资和合伙人制度做了很多的把控。吴建斌上任的第一天就把碧桂园的净资产负债率上线控制在70%；与此同时，他也提出要把碧桂园的融资成本降到5%。他的“野心”成功吸引到媒体的关注，这让他在今年从碧桂园离职去往阳光城(000671,股吧)的过程成为媒体最为关注的地产界热点事件之一。

　　不过这一切的背后依然是专业的财务能力为核心。在碧桂园，吴建斌实现了当初的承诺，任职碧桂园近3年时间，吴建斌依靠对香港资本市场的熟悉和人脉资源，通过私募加公募等资本运作手段，以低成本新债务替换旧债，不断优化碧桂园资本结构，让融资成本从刚上任时的7.34%下降到4.9%左右。

　　吴建斌的专业性无疑是支撑碧桂园从400亿到3000亿重要引擎之一，如今阳光城准备复制这一过程，而这一“征程”前方面临两个问题：规模倍增下的负债率把控以及对于低成本融资通道的获取，这依然离不开最专业的CFO对前进方向的“修正”。这是吴建斌所擅长的部分，也是未来房企CFO们都将面临的问题。

　　央企领先 民企追赶

　　一家上市房企的资本财技，往往是企业拿地、销售、融资、成本控制等多项能力相互作用之下的一种综合实力的体现，这种实力在CFO的运作之下得到放大并最终以数字的形式被人们直观了解。

　　以千亿房企作为样本，通过对比负债、现金流、融资成本等多个数据发现，目前千亿级别上市房企中，央企地产公司无论从负债率还是融资成本都具有较大优势。

　　中海地产、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)和华润置地的融资成本都在4.5%左右，相比之下民营房企中最低的融资成本是万达在去年年中录得的5.47%，二者差距显著。其中，中海地产无疑是最大赢家，无论是负债、现金流亦或股票表现都可圈可点。

　　而在负债率上，来自央企的CFO们显然更偏好于较低的负债水平，表中的央企负债平均水平保持在70%左右，同样数字在民营房企处则达到80%向上。

　　数据显示，虽然在目前财务数字表现上民营地产企业较央企仍有加大差距，不过通过高薪挖角、积极拓宽融资渠道等方式，2015年至2016年期间，民营房企的融资成本在融资规模倍增的背景下却普遍有了较大幅度下滑。

　　中国恒大在去年上半年以近1000亿的融资水平独领风骚，而在2017年恒大更是一口气赎回千亿高息永续债，从未来来看，恒大融资成本进一步下降空间较大。

　　与此同时，华夏幸福(600340,股吧)、融创中国在2015年至2016年间融资成本有较大幅度下滑，分别达到2.67%和1.6%。此外碧桂园2013年以来融资成本和规模也呈现一降一升的良好态势。这几家民营房企几年以来一直通过多种方式从同行引入优秀财务人才，这种做法效果同样立竿见影。

　　作为对比，央企地产企业虽融资成本也有下降，不过规模方面没有亮眼表现，而中海地产甚至在2016年录得融资成本增加5.3%，这无疑给了后来者居上的机会。

　　观点：

　　徐黎黎：股票表现是考量上市房企CFO的重要指标

　　中房报记者 陈娟 北京报道

　　以稳健性著称上市房企首席财务官（CFO）群体流动性一直比较慢，但近期千亿房企碧桂园CFO吴建斌出走，确定加入地产界第二梯队的闽系房企阳光城，让外界对这一群体的变动有了新认识。“的确，上市房企CFO群体的确流动性比较弱，但这并不代表这一群体不会关注职业发展空间，一旦有更符合自己职业发展需求的机会，他们也会在深思熟虑后选择离开。只是这个过程中看的多，动的少而已。”6月15日，猎聘网首席财务官（CFO）徐黎黎接受中国房地产报记者专访时如是表示。

　　中国房地产报：目前上市公司高管群体的流动性如何？

　　徐黎黎：从整个上市公司来看，人才流动呈现出两大趋势：第一，“80后”逐渐成为社会上的中流砥柱。这类群体比“70后”“60后”更在乎个人价值，不满足于仅仅做一颗螺丝钉。第二，与行业有很大关系，在大经济周期下，近年来房地产市场转暖，大量资金进入房地产市场，导致这个行业招聘量很大。总体来说，经济越好人才流动性越快，反之经济越差流动性越慢。房地产行业招聘市场中，第一条和第二条特征都比较明显，大量“80后”进入上市公司管理层。

　　中国房地产报：一直以来，开发商在上市企业中表现颇为亮眼，特别是千亿级房企。今年年初，碧桂园首席财务官吴建斌离职后加入了闽系房企阳光城，以稳健性著称的CFO群体也开始频现跳槽。请问，千亿级房企中人才流动性如何？特别是财务人员的流动性情况怎么样？

　　徐黎黎：现实中，上市房企CFO群体的确流动性比较弱，特别是体量较大的千亿级房企CFO，都是公司高管，其变化甚至会对公司股价带来影响。但这并不代表这一群体不会不关注职业发展空间，有机会也会动。对于这一群体来说，做到一定阶段，并不会为了钱而离开，更多的是职场发展空间的需求所在。

　　中国房地产报：目前上市房企对CFO哪些方面的能力比较看重？原因是什么？

　　徐黎黎：主要会看重以下三个方面的能力：第一，任何一个上市房企选择CFO时，都非常看重其对公司未来商业愿景、发展蓝图等方面的商业敏锐度和战略高度的判断。第二，地产行业因为很多都是重资产业务，所以很看重经验，特别是执行大项目经验，一般不太会选择轻资产行业CFO。在CFO年龄上也比其他行业要求更宽松，因为更希望有丰富经验且稳健的人加入。第三，就是融资能力，要对所有金融产品，包括债券、创新金融产品非常熟悉，理解不同金融杠杆、了解多种融资渠道。

　　中国房地产报：如何评定一家上市公司或者上市房企CFO最具性价比，有哪些硬性指标？

　　徐黎黎：其实，任何一家上市公司CFO，都是高端稀缺人才，这类人才在市场上不缺钱，很难用性价比来判断。因为年薪可能只是个数字，现金收入只是高级管理人员的一部分，很大一部分在股权激励、期权激励上。但是有几个维度来判断一家公司CFO的表现，比如说加入企业后，公司股票表现情况，如股价的变化，当然股价波动也有很多方面的因素。此外，还可以从利润率、现金流、杠杆比例等指标来看。但财务指标都会反馈到企业发展方向和信心上，最终还是会回到股票表现上来。

　　中国房地产报：目前，国家持续收紧房企融资渠道，对于房企CFO群体来说，其面临哪些新的考验？

　　徐黎黎：国家出台相关政策对银行贷款的收紧，对于房企CFO群体来说虽有挑战，但还有其他方式来化解，比如股权合作、项目融资、海外市场发债。也可以使用创新金融工具，目前很多钱是压在供应商身上，比如使用供应链金融。银行只是传统融资渠道，社会还有很多其他地融资渠道。

　　对于房企CFO来说，更大的考验应该是如何管理现金流。第一，要求CFO对公司运营要非常了解，钱花在哪？账期是什么时候？成本预算，现金流支出时间点等；第二，考验风控能力，加多大杠杆，如何更好地管理供应链金融？是否在集团层面设立现金池？如何实现内部财技平衡等，这都是巨大的考验。